投资高手出镜：曾先生，香港人，2005年开始在深圳进行写字楼投资，目前手头拥有5套写字楼，均为小面积物业，大部分位于CBD中心区之外的福田商务办公区域。

    小面积写字楼吻合市场需求

    2005年年初，曾先生委托朋友在深圳打听有关写字楼投资的信息，朋友打电话告诉他，福田区创展大厦有一套写字楼出售，面积40多平方米，均价约9000元/平方米，房子本身带有简单装修。

    “应该说，这套物业的价格在我的预算范围之内，因为首付3成，10来万就可以搞定。”曾先生此前对这一片区也有所了解，知道车公庙片区属于写字楼办公区域，一般说来应该不会随着城市的发展迁移或者没落，再加上创展大厦地处深南大道的旁边，“无论城市怎么发展，只要这条路在，这个地段就不会差。”

    加之朋友的极力推荐，曾先生以总价40来万的价格买下了这套单位。他表示，其实，当时也有看过周边的一些写字楼，但是这套单位最大的优势就是面积小，楼盘空置率比较低。“在深圳，小面积写字楼很有市场，因为深圳做电子、贸易、物流之类的中小型企业特别多，这些公司在起步阶段可能也就五六个人，小面积写字楼特别适合他们办公。”

    买下单位之后，没有进行任何装修，曾先生将空房出租，到目前为止，这套单位的月租金基本稳定在3000元左右。

    新写字楼既节能又超值

    如果说创展大厦是曾先生投资写字楼的第一次尝试，那么国际文化大厦可以算是经验之作了。

    2006年初，同样是听朋友介绍，曾先生相中了国际文化大厦的一套43平方米的写字楼单位，“这套单位处于中间楼层，户型格局不错，景观也很好。”曾先生说，“朝北可看中心公园，另一面可看福田中学球场，我所选中的是一套朝南的单位，带有简单装修。”曾先生所买下的单位总价是38万，他贷款25万，月供2200多元，每个月的管理费6元/平方米，另外再根据季节收取中央空调费用10.04元/平方米。

    曾先生表示，他不会投资比较老的写字楼，因为“以前的写字楼，首先的问题就是实用率低，比如深房广场的实用率就只有40%多，新建的写字楼都是方方正正，实用率可以达到70%；另外，以前的写字楼的配套远远不如新写字楼，很多新的写字楼内部都是采用可独立控制的中央空调系统，外墙使用节能材料，在节省能耗方面具备一定优势。”几乎没有空置的机会，这套物业很快就得以顺利租了出去，月租金3000元/平方米，和他此前投资过的小面积物业相当。“除去月供，我还有700多元盈利呢！”

    投资回报计算

    2006年初，曾先生在国际文化大厦购买了一套43平方米的写字楼单位，总价38万，月供2200多元，每个月的管理费6元/平方米，月租金3000元/平方米。由于管理费以及空调费用是由租客自行承担，因此，他的投资回报率初步计算为：3000*12/380000=9.5%。

    投资心得
    ---业余投资不宜炒楼

    以前我对深圳的写字楼不是特别了解，再加上时间和精力不够，所以从一开始就没有打算短期炒作，而是准备长线投资。我认为，投资写字楼应该在心里预留一个比较长的收租期，像我投资的这种小面积单位，首付也只需十多万，而且月租金能够超过月供，10年15年以后基本上就相当于我的退休金了。

    投资应分清主次

    我认为，对于投资写字楼而言，楼层、朝向、装修都是次要的，如果非要说外在条件，租金只会因为景观的不同而有所区别；很多公司甚至会要求前一个租客把所有能够拆除的装修都带走，自己按照公司的产品及特点重新装修。应该说，写字楼最重要的还是地段和价格，像我所了解的一些人投资关外的厂房，确实也有市场，但是总价太高，我承担不起。